[2025 부동산 대책 ④] 갭투자 막는다! 실거주 의무 진짜 지켜야 하나요?

📌 “이젠 집 사고 전세 주면 안 된다?”

2025년 6·27 부동산 대책에서
정부는 **‘실거주 의무 강화’**를 핵심으로 내세웠어요.

특히 대출을 받아 집을 산 사람은
무조건 6개월 이내에 들어가 살아야 한다는 규정을 도입했죠.

쉽게 말해,
“대출만 받고 세입자 받아서 수익 내는 구조” → 이제 불가능합니다!

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🧾 핵심 요약: 실거주 의무, 무엇이 바뀌었나?

항목기존2025년 이후

실거주 조건	일부 상품에만 제한적 적용	대출 받으면 전면 적용 (수도권 중심)
전입 기한	없음 또는 느슨함	6개월 내 전입 필수
위반 시 불이익	거의 없음	대출 회수 + 3년간 신규 대출 금지
적용 대상	규제지역 주담대 이용자 전체	다주택자 포함

 

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🤔 갭투자란 뭐였죠?

**갭투자(Gap investment)**란?

• 집을 살 때 전세를 끼고 매입하는 방식이에요.
• 예: 5억짜리 집 → 전세 4억 받아서 → 본인 1억만 들이고 구매

이 방식은 적은 자본으로 여러 채를 소유할 수 있어서
많은 투자자들이 활용했지만,
집값이 떨어지거나 전세금 못 돌려줄 상황엔 위험이 컸죠.

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🚨 이제 갭투자 막히면 어떤 변화가 생길까?

항목변화

투자자	대출 받아 갭투자 불가능 → 현금 유동성 중요
실수요자	경쟁 감소 → 매수 타이밍 기회
전세시장	매물 감소 → 전세가격 일시 상승 우려
거래량	대출 제한 → 실거래 줄고, 관망세 확대

 

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🧪 실전 예시로 알아보기

❌ 사례 1: 위반 사례

• 김 씨는 6억 주담대로 수도권 아파트를 매입
• 세입자에게 전세 주고 본인은 다른 곳에 거주
  👉 정부 확인 후 대출 회수 + 향후 3년간 대출 금지 처분

✅ 사례 2: 실거주 이행

• 박 씨는 주담대 받고 5개월 차에 전입신고 완료
• 실거주 인정, 문제 없이 대출 유지

※ 등본·전입신고로 입증해야 하며, 형식적인 거주도 불가
실제 거주 사실이 확인돼야 안전합니다!

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💬 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 집만 사고 실거주 안 하면 어떻게 되나요?

• 실거주 의무 위반 시 → 대출 회수 + 3년간 신규 주담대 금지

Q. 입주만 하면 되는 건가요?

• 전입신고 + 실제 거주가 모두 필요해요.
• 통신·전기·가스 요금 등으로 거주 여부 검토될 수 있습니다.

Q. 집이 완공 전인데요? (분양권 등)

• 실거주 조건은 입주 가능 시점부터 6개월 이내 전입 기준 적용

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✅ 실수요자는 어떻게 대응해야 할까?

전략설명

전입 시기 계획	입주 가능일 기준 6개월 이내 입주 준비
계약 시 조건 명확화	임대 조건 피하고 실거주 조건 반영
대출 전 서류 점검	전입신고 기준일, 실거주 증빙 자료 사전 준비

 

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🧠 정리: 갭투자 시대는 끝나고, 실거주자 시대가 왔다

2025년 부동산 대책은 단순히 대출을 제한하는 게 아니라,
실제로 그 집에서 살아야 한다는 ‘목적성 구매’만 허용하는 방향입니다.

이제는 단순 투자 목적 부동산 보유가 점점 어려워지고 있어요.
실거주 요건을 반드시 지켜야 불이익을 피할 수 있습니다.